Een huurder die zijn huur niet betaalt, zorgt vaak voor slapeloze nachten. Je bent misschien zelf afhankelijk van die maandelijkse inkomsten om een lening af te lossen, of gewoon om rond te komen. En dan komt die vervelende realiteit: het geld staat niet op je rekening, terwijl de maand al halfweg is. Of erger: je moet het voor de derde maand op rij zonder doen. Wat nu? Stilzitten is geen optie. De juiste stappen zetten wél. In dit artikel gids ik je, stap voor stap, door wat je concreet kunt doen als je huurder in gebreke blijft.

Blijf niet bij de pakken zitten en communiceer meteen

Het klinkt simpel, maar het eerste wat je moet doen is contact opnemen met je huurder. Bel of stuur een bericht. Geen passief-agressieve brief, maar gewoon een rustige vraag: “Ik merkte dat de huur van deze maand nog niet gestort is. Is er iets aan de hand?” Je zou ervan versteld staan hoeveel misverstanden of tijdelijke problemen zo opgelost worden. Misschien is er een administratieve fout gebeurd, of heeft de huurder gewoon even cashflowproblemen. In dat laatste geval kun je misschien samen afspraken maken, zoals een tijdelijke spreiding van de betaling.

Leg deze communicatie ook altijd ergens vast: via mail, of noteer minstens datum, inhoud van het gesprek en antwoord in een notitie. Mondelinge afspraken zijn juridisch flinterdun. En als je ooit voor de vrederechter komt, heb je beter iets zwart-op-wit dan je woord tegen het zijne.

Wees empathisch, maar ook duidelijk. Geen loze dreigementen, maar wel aangeven wat de gevolgen kunnen zijn als de huur structureel niet meer betaald wordt. Jij hebt als verhuurder ook rechten, en die hoef je niet onder het tapijt te schuiven.

Wat als je huurder blijft weigeren te betalen?

Wanneer meerdere pogingen tot overleg geen resultaat opleveren en de huurschuld zich opstapelt, wordt het tijd voor een meer formele stap. Je eerste echte juridische zet is meestal het versturen van een ingebrekestelling. Dit is een aangetekende brief waarin je de huurder officieel verzoekt om binnen een bepaalde termijn — meestal acht of vijftien dagen — alsnog tot betaling over te gaan. Je vermeldt hierin:

• het bedrag van de openstaande huurgelden;
• de maanden waarop de schuld betrekking heeft;
• de uiterste datum waarop betaling moet plaatsvinden;
• wat de gevolgen zijn als betaling uitblijft (zoals gerechtelijke stappen).

Deze ingebrekestelling vormt een belangrijk juridisch document. Zonder kan je vaak geen verdere stappen zetten via de vrederechter. Zorg dus dat je het correct opstelt, en laat het eventueel nalezen door een jurist. Sommige mensen kiezen ervoor om het via een gerechtsdeurwaarder te laten versturen, wat nog wat extra gewicht in de schaal legt.

Als verhuurder ben je misschien geneigd om de situatie nog wat te laten aanslepen in de hoop dat het zichzelf oplost. Maar in mijn ervaring loont snel handelen meer dan uitstel. Elke maand extra huurachterstand is geld dat je mogelijks nooit meer recupereert.

Wanneer moet je naar de vrederechter stappen?

Wanneer het water écht aan je lippen staat, is de vrederechter jouw volgende halte. Je kan een procedure starten om enerzijds de achterstallige huur op te eisen, en anderzijds eventueel de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen. Je doet dit via een verzoekschrift dat je indient bij het vredegerecht van het kanton waar het gehuurde goed gelegen is.

De procedure is relatief laagdrempelig, en je hebt in principe geen advocaat nodig. Toch kan het nuttig zijn om er eentje onder de arm te nemen als het over grotere bedragen of complexe situaties gaat (bv. wanneer de huurder zelf ook met klachten komt of juridische tegenargumenten opwerpt). De rechter zal meestal trachten om de partijen tot een vergelijk te brengen. Als dat niet lukt, doet hij uitspraak.

Een veelvoorkomend scenario is dat de vrederechter een betalingstermijnregeling oplegt aan de huurder. Dat wil zeggen dat de openstaande schuld in schijven moet worden terugbetaald, bovenop de gewone huur. Gebeurt ook dát niet, dan volgt meestal een ontbinding van het huurcontract en de ontruiming van de woning. Die ontruiming gebeurt via een gerechtsdeurwaarder, en als het echt nodig is, met politiebegeleiding. Dat is een laatste redmiddel, maar het is wél een optie als je alles correct hebt opgevolgd.

Wat met de waarborg en eventuele schade aan de woning?

Veel verhuurders stellen zich terecht de vraag of ze hun centen nog terugzien. De waarborg kan in sommige gevallen soelaas bieden, maar alleen als de huurovereenkomst effectief ontbonden wordt of als de huurder akkoord gaat om die waarborg aan te spreken.

Let op: de huurwaarborg is niet bedoeld om zomaar te gebruiken bij een gewone vertraging. Hij dient ter compensatie van schade of openstaande schulden bij het einde van het contract. Dus als je huurder bijvoorbeeld vertrekt zonder te betalen, dan kan je die waarborg via de vrederechter aanwenden om de achterstand (of schade aan de woning) deels te compenseren.

Een boeiend detail: de bank waar de huurwaarborg werd geplaatst, mag die niet zomaar vrijgeven. Beide partijen moeten akkoord gaan, óf er moet een gerechtelijke beslissing zijn. Dus ook als je denkt: “Ik neem gewoon die waarborg op en klaar,” dan moet je vaak eerst langs de rechtbank.

Verder is het belangrijk om bij het einde van de huur een grondige plaatsbeschrijving te doen. Samen met de huurder als het kan. Zo vermijd je discussies achteraf over beschadigde vloeren, muren of ontbrekende toestellen. De wetgeving hierover is streng: zonder plaatsbeschrijving bij het begin én einde van de huur sta je meestal zwak als verhuurder.

Kan je je hiertegen wapenen in de toekomst?

Absoluut. Je kunt vooraf heel wat risico’s beperken, zonder paranoïde te worden. De selectie van een huurder is cruciaal. Vraag bij het afsluiten van het huurcontract gerust naar bewijs van inkomen of een loonfiche. Geen onbeleefdheid, maar gewoon gezond verstand. Zeker bij lange huurovereenkomsten is het belangrijk dat je een financieel stabiele partij binnenhaalt.

Verder kan je werken met een huurwaarborg van drie maanden, zoals toegestaan is sinds de aanpassing van het Vlaamse Woninghuurdecreet. Die extra maand geeft net dat beetje meer ademruimte als het fout loopt.

Je kan ook kiezen om gebruik te maken van een rentmeester. Ja, je geeft wat rendement op, maar je kan je wel volledig laten ontzorgen. Een optie, dus!

Sommige verhuurders kiezen ervoor om een huurdersverzekering tegen wanbetaling af te sluiten. Dat is een verzekering die je beschermt tegen het uitblijven van betalingen. Niet goedkoop, maar wel gemoedsrust. Het hangt af van je type huurder, locatie van het pand, en je persoonlijke voorkeur. In sommige gevallen (zoals bij sociaal verhuur via een SVK) wordt het risico al deels afgedekt door de organisatie zelf.

En last but not least: documenteer alles. Van eerste betalingsherinnering tot officiële ingebrekestelling. Elke stap die je zet, hoe klein ook, is belangrijk als het ooit tot een procedure komt. Zelfs een WhatsApp-berichtje waarin de huurder toegeeft dat hij niet kan betalen, kan later cruciaal blijken.